Vi leser stadig om juridiske utfordringer og problemstillinger ved kjøp av næringseiendom. Det kan være justeringsregler henført til mva, eventuelle selskapsomorganiseringer, uvanlige leiekontrakter og lignende. Videre hører man mye om selskapsmessige utfordringer henført til feil avskrivningsgrunnlag, leietagere som ikke betaler i henhold til kontrakt med mer. Men man hører ikke så mye om eiendommens tekniske tilstand, noe som egentlig er forunderlig, all den tid det strengt tatt er en eiendom man kjøper.

Kjøp av næringseiendom gjøres generelt ved overføring av eierskap av aksjer i et eiendomsselskap. Ny eier vil dermed overta samtlige forpliktelser som ligger på eiendomsselskapet. Det å eie en næringseiendom innebærer således et stort ansvar som bestemmes av gjeldende lover, regelverk og eventuelle forpliktelser på eiendommen eller eiendomsselskapet. Her kan det for eksempel ligge tinglyste forpliktelser på eiendommen, økonomiske forpliktelser i eiendomsselskapet eller at nåværende eier ikke er à jour med ivaretakelse av lover og regler som gjelder bygningens tekniske tilstand. Og det er særlig det siste elementet vi er opptatt av.

En ting er det ekstraordinære vedlikeholdet som selger burde ha utført. Dette er et selvsagt element i en due diligence, og krever inngående kompetanse innen byggfag, VVS, elektro og brann. Verre er det med avvik som henføres til lovpålagte kontrollrutiner, noe som gjerne går utover bygningenes sikkerhet. Slike avvik kan medføre store kostnader for å få eiendommen i god stand og kan i ytterste konsekvens innebære at nåværende bruk av eiendommen ikke kan vurderes som lovlig. Som eksempel har vi avdekket lokaler som er registrert med en annen type bruk enn de faktisk blir benyttet til, noe som kan påvirke krav til rømningsveier eller lokalenes motstandsdyktighet ved en eventuell brann. Dette for eksempel når kontorlokaler er endret til forsamlingslokaler eller når lagerhaller inneholder materialer med en brannbelastning langt utover det lokalene er prosjektert for.

Videre er det viktig å ha forståelsen om funn skal være noe man kan forhandle om, om det er eier eller leietager som har ansvaret eller om dette allerede er innbakt i avtalt kjøpesum. Videre er det ofte en utfordring å kommunisere analysen på en måte som alle parter forstår, også de uten teknisk kompetanse.

Her tror vi det er en fordel å jobbe tverrfaglig, både med økonomisk og teknisk analyse. Forstår man de ulike verdidriverne på en eiendom er det også lettere å forstå byggets karakter. Det gjelder å forstå hva en kjøper skal se etter, hvordan dette har innvirkning på eiendommens verdi, og ikke minst hva som er lovpålagt, avhengig av når bygget er fra.  

Vi hører av og til at noen aktører skriver så omfattende rapporter, med en masse kompliserte faguttrykk som forfatterne så vidt skjønner selv. Og da virker den etter vårt skjønn mot sin hensikt, da den mer forvirrer partene enn bistår i gjennomføringen av transaksjonen. For det er nettopp det den egentlig skal. I vår verden er det ikke noen som har noe skyld, det er bare fakta. Så får juristene diskutere om hvem som har ansvaret eller skal betale for det.

Derfor burde en selgers due diligence være lik en kjøpers due diligence. Det er ingen forskjell på det ekstraordinære vedlikeholdet. En due diligence rapport burde være nøytral og objektiv slik at den gir troverdighet ved neste anledning. En kjøper i dag er en selger i morgen. Videre burde den kunne brukes i den videre forvaltningen av bygget. Driftsavdelingen burde kunne ta tak i punktene i rapporten og lukke avvik systematisk.

Det er uansett en god regel å unngå ubehagelige overraskelser ved å vite hva man investerer i.

Bjarki Reyr