Verdivurdering av bebygget næringseiendom innebærer en analyse av de vanlige verdiparametrene som normal markedsleie, leietagersammensetning- og soliditet, lengde på leiekontrakt, eiers kostnader, ekstraordinært vedlikehold, utviklingspotensial med mer. Men bransjen utvikler seg stadig, med flere og mer intrikate verdiparametere som må hensyntas.

Det har de senere år vært mye fokus rundt miljøsertifisering og merverdien dette kan gi gjennom økt attraktivitet, reduserte energikostnader og bedre finansieringsbetingelser. Det er relativt stor enighet om at et «grønt» bygg gir en bedre prising enn et vanlig bygg, men det er fortsatt for tidlig å gi en entydig statistikk på om dette stemmer.

Hva så da med de mange nyvinningene innen digitalisering, eller de mange selskapene som definerer seg innen paraplyen proptech? Det flommer over av spennende produkter og tjenester, med digitale løsninger for styring av kantinen, fleksible parkeringsplasser i kjelleren, måling av strøm- og vannforbruk og luftkvalitet, registrering og tilbud av tilgjengelige arbeidsplasser, behovsstyrt temperaturregulering og så videre.

Hvilken verdieffekt har dette på verdien av en eiendom, hvordan vise dette i en analyse?

I teorien gir et fulldigitalisert kontorbygg høyere leie, lavere driftskostnader og lavere yield. Høyere leie kan man oppnå fordi man får oversikt over ledige arbeidsplasser som gir mer effektive lokaler med flere mennesker på et mindre areal eller fordi leietaker får lavere driftskostnader på grunn av redusert energiforbruk, lavere kantinekostnader eller lignende. Lavere yield fordi eiendommen fremstår som moderne og således mer attraktiv eller fordi eiendomsbesitteren kan oppnå bedre finansieringsvilkår. Vinn-vinn-vinn med andre ord.

Eksempelvis kan en «normal» kontoreiendom på 5 000 m² BTA i sentrum av Oslo ha en pris per m² på ca. kr. 56 700,- beregnet slik:

Normal markedsleie 2800
Normale eierkostnader 250

——————————————————

Netto inntektsgrunnlag 2550
Avkastningskrav (yield) 4,50%

——————————————————

Sum verdi per m2 56.667
Bebygget areal (BTA) 5000
Sum verdi (avrundet) 283.300.000

Det samme bygget, dog digitalisert med de ulike løsningene som beskrevet over kan gi eksempelvis kr. 100,- per m² lavere driftskostnader for leietaker og kr. 50,- i reduserte eierkostnader for eier. Like for like kan dette gi en økt betalingsvillighet på inntil kr. 100,- per m² i høyere leie, i tillegg til bedre finansieringsvilkår som kan medføre en redusert yield, eksempelvis med 10 basispoeng.

Den samme eiendommen kan således få følgende prising:

Normal markedsleie 2900
Normale eierkostnader 200

——————————————————————

Netto inntektsgrunnlag 2700
Avkastningskrav (yield) 4,40%

——————————————————————-

Sum verdi per m2 61.364
Bebygget areal (BTA) 5000
Sum verdi (avrundet) 306.800.000

Dette er selvsagt kun et eksempel og utfallet av en digitaliseringsprosess vil variere mye fra område til område, og foreløpig ser vi at det er mest å hente i de store byene hvor fokuset på dette er størst, både blant større profesjonelle eiendomsbesittere og leietakere. Det bør også presiseres at det ikke er slik at alle former for digitaliseringstiltak nødvendigvis har en positiv effekt. Eksempelvis ser man i bygg der alt skal styres med en eller flere apper kan gi stor frustrasjon blant brukerne av bygget. Dette spesielt i tilfeller der digitaliseringen ikke er gjennomført på en helhetlig måte, med ulike systemer som ikke «snakker sammen». Dersom man implementerer de rette løsningene, kan imidlertid gevinsten være stor.

Vi har allerede sett undersøkelser som tilsier at miljøsertifiseringer kan gi en merverdi på 5 – 7 % i større norske byer på bakgrunn av økt attraktivitet, redusert restverdirisiko og bedre finansieringsvilkår. Oppsiden kan dermed være stor også for digitalisering av bygg, spesielt på lang sikt og i et marked hvor direkteavkastningen er lav. Det er imidlertid risiko knyttet til å være ledende innenfor områder med ny teknologi. Det være seg barnesykdommer, innkjøringsperioder eller høyere byggekostnader.

I dagens marked virker det som om investorene legger noe mindre vekt på om bygget er grønt eller ikke, om det er digitalisert eller ikke, bare de får tak i bygget. Etterspørselen etter næringseiendom med sikker løpende avkastning anses å være såpass stor at effekten av disse tiltakene for tiden er helt marginal. Men i et lengre perspektiv er det vel liten tvil om at dette vil telle. Og ikke minst vil det komme som en positiv faktor i en due diligence prosess der det er fokus på ESG, det vil si eiendommens miljøprofil, sosiale forhold og bærekraftige forvaltning.

 

Johan Berg-Svendsen, Veridian Analyse