Det er stadig diskusjoner og tvister om hva som er riktig leienivå på en næringseiendom, enten det er i forbindelse med forlengelse/inngåelse av en leiekontrakt, kjøp av tomtegrunn eller overtagelse av en virksomhet. Videre er tematikken blitt mer og mer kompleks, med nye typer kontorkonsepter, enten det dreier seg om co-working, fleksible lokasjoner, eller nye typer kontraktsformer. Og ikke minst er det store diskusjoner for tiden om koronapandemien har gitt økte eller reduserte leiepriser, og hvordan kontormarkedet skal utvikle seg.
Dette burde være enkelt. Normal markedsleie er den leie en kan enes om i markedet mellom to profesjonelle parter, på armlengdes avstand og med normal markedsføring. Men dessverre er det altså alltid ikke så rett frem.
I de store byene er det blitt godt med statistikk, spesielt takket være selskapet Arealstatistikk AS, som innhenter leiepriser fra de fleste aktørene i bransjen og publiserer dette i ulike rapporter. Dette gir et meget godt utgangspunkt for utviklingen i leiemarkedet, hva som er gjennomsnittlig nivå på nye kontrakter og hva som er gjennomsnittlig nivå på eksisterende kontrakter.
Jonas N. Alme, seniorrådgiver
Utfordringen kommer som regel når en kontrakt skal reforhandles, eiendommen befinner seg i noe mer perifere strøk eller har andre, mer spesielle karakterer. Ikke sjelden har vi fått presentert en rapport fra Arealstatistikk som fasit på en eiendom, mens vår analyse tilsier et helt annet nivå.
Fordi det er dette det dreier seg om; analyse. En fastsettelse av riktig leienivå krever inngående analyse av de aktuelle arealene konkret, en analyse av alle relevante verdiparametere henført til leieobjektet.
Og analysen som benyttes er som regel en såkalt «Top-Down analyse». Analysen starter med en grundig gjennomgang av tilgjengelig statistikk, enten i form av ulike markedsrapporter eller rapportene fra Arealstatistikk. På denne måten danner vi oss et bilde av intervallet for markedsleie i det angjeldende området. Så gjelder det å snevre inn intervallet for å komme med en konkret konklusjon. Innsnevringen skjer ved en analyser av følgende parametere:
Av erfaring ser vi at det er store lokale forskjeller henført til leiepriser. Det beste eksempelet er vel innen handel, der en forretning i en attraktiv handlegate som Bogstadveien oppnår tre ganger så høy leie som en forretning 50 meter inn i en sidegate. Man må med andre ord forstå akkurat hvor det angjeldende lokalet ligger og hvordan dette påvirker leieprisen.
Innen kontor er forskjellene noe mindre, men også her ser vi at adressen spiller en rolle. Tilgjengelighet til offentlig kommunikasjon, forretninger og øvrige servicetilbud er også elementer som spiller en viktig rolle.
I hvilken etasje ligger lokalene? Er det god/dårlig eksponering, utsikt eller støy? Kontorlokaler øker sin pris som regel jo høyere i bygget de kommer, mens leieprisen på en forretning ofte halveres hvis den ligger i andre etasje. Her er det imidlertid store forskjeller, og det gjelder å forstå markedet for det angjeldende objektet spesielt.
Her foretar vi en analyse av både bygningens og de angjeldende lokalenes standard. Hvordan fremstår selve bygningen og fellesarealene? En bygning i seg selv kan påvirke leieprisene betraktelig, enten ved å fremstå som et attraktivt prestisjebygg eller ved å fremstå som slitent/utidsmessig. Innvendig kan lokalene være identiske, men oppnåelige leiepriser blir forskjellig som følge av bygningenes ulike image.
Innvendig er det viktig å forstå lokalenes standard. Er innredningsmaterialer av høy/lav standard, har lokalene god ventilasjon, er det heis i bygget og er fellesarealer representative? Dette er bare noen av de spørsmål som må stilles ved en konkret analyse. Det hjelper ikke å ha eksklusive kontorarealer hvis fellesarealene kunder og ansatte må gå igjennom fremstår som utidsmessige og slitne.
I denne sammenheng er det spesielt viktig å definere mandatet og hva som skal legges til grunn ved en vurdering, spesielt om det dreier seg om et nybygg eller nye lokaler som rehabiliteres. Er det eksempelvis inngått avtale om en spesiell standard eller utforming som gir gårdeier ekstraordinære kostnader må dette beskrives for å gi et riktig leienivå. Her ser vi ofte at det oppstår tvister.
Forskjellen på standard og tilstand er i hvilken grad lokalene har blitt pusset opp over tid og hvordan de således fremstår på befaringstidspunkt. Det hjelper ikke med et flott gulvteppe, hvis dette er nedslitt og flekkete.
Her møter vi av og til konflikter om hvem som skulle ha pusset opp de angjeldende lokalene. Ved fastsettelse av normal markedsleie tar vi som regel utgangspunkt i hvordan lokalene er ved befaring, uten å hensynta om det er et etterslep henført til leietagers vedlikeholdsplikt eller om leietager har utført ekstraordinært vedlikehold. Det er imidlertid viktig å spesifisere dette i mandatet/analysen, hvilket nivå leievurderingen har tatt utgangspunkt i.
Dette blir en sekkepost for å fange opp eventuelle spesielle forhold som kan påvirke leieprisen. Dette kan være for eksempel en utvidet conciergetjeneste, en spesielt god kantine eller om det er spesielle servicetilbud i området som kan påvirke prisen.
Et interessant forhold i denne sammenheng er faktisk hvem som er eier og forvalter av eiendommen. Er gårdeier kjent for å være vanskelig? Eller benyttes en forvalter som ikke nødvendigvis er så interessert i eiendommen? Dette er elementer som er vanskelig å vurdere konkret, men som kan gi seg utslag på leieprisen. Ulike leietagerundersøkelser må derfor følges og medtas i vurderingen av det konkrete objektet.
Veridian Analyse er spesialister på rådgivning innen nærings- og utviklingseiendom. Våre ansatte har både økonomisk og byggteknisk bakgrunn, som gjør at vi kan bistå med komplette analyser av eiendom, enten det er en vurdering av eiendommen slik den fremstår i dag «as-is», vurdering av eiendommens utviklingspotensial, eller en vurdering av eiendommen basert på spesielle premisser.
