Når man skal gjennomføre et byggeprosjekt, det være oppføring av en enebolig eller et større bolig – eller næringsbygg krever som regel långiver at det engasjeres en uavhengig byggelånskontrollør som følger prosjektet fra start til mål. Ofte blir dette sett på som en tilleggsbelastning, som både krever ekstra tidsbruk for entreprenør og ikke minst ekstra kostnader. Men en uavhengig byggelånskontrollør er nødvendigvis ikke en byrde, men heller en viktig ressurs i prosjektet. Kanskje spesielt i dagens marked, med store økninger i byggekost, usikre boligmarkeder og mangel på arbeidskraft.

Det er ulike krav og behov for detaljering til en byggelånskontroll. Noen banker ønsker en full gjennomgang av hele prosjektet, fra en innledende analyse av økonomien i prosjektet, det vil si verdivurdering av ferdig oppført bygg, realismen i presenterte kalkyler/budsjett, eventuelle risikoområder byggherre har undervurdert eller utelatt og en gjennomgang av alle relevante dokumenter/avtaler. Andre banker ønsker kun at kontrollen skal omfatte selve oppføringen av bygget, slik at det er samsvar mellom det som er oppført og det som ønskes utbetalt på lånet.

Uansett omfang er målsetningen den samme; banken ønsker at prosjektet gjennomføres som planlagt, slik at lånet tilbakebetales og banken er trygg. Det er således en felles målsetning for alle parter at prosjektet gjennomføres som planlagt. Dette skjønner en god byggelånskontrollør, og vil da selvsagt bidra til den felles målsetningen.

En god byggelånskontrollør er med andre ord en ressurs, ikke en byrde. Gjennom å se på prosjektet med nye, uavhengige øyne kan kontrolløren finne løsninger, identifisere utfordringer som kan løses før de blir et problem og ikke minst gi trygghet for byggherre at prosjektet går riktig vei.

Spesielt uavhengigheten er et viktig element. Ved ikke å være personlig engasjert, hverken økonomisk eller prestisjemessig kan man analysere prosjektet objektivt og med armlengdes avstand. Dette gir trygghet for riktige beslutninger, men det er viktig at kontrolløren har den nødvendige innsikt og erfaring fra denne type prosjekter. Alle som har jobbet med oppføring av bygg vet hvor komplisert dette er, og ikke minst hvor mange uforutsette utfordringer man kan støte på. Kontrollørene må med andre ord selv ha gjennomført den type prosjekt de er engasjert i, enten som byggherre med ansvar for totalprosjektet eller som ansvarlig entreprenør. De må ha både god økonomisk og byggteknisk forståelse og ikke minst ha gode kommunikasjonsferdigheter, slik at både byggherre, entreprenør og långiver skjønner hva som gjelder. Kontrolløren skal jo tross alt være bindeleddet mellom tre ulike faggrupper/mennesketyper som i hverdagen ikke aner hva den andre driver med. Å ha gode sosiale antenner er derfor ekstremt viktig.

Kommunikasjonsferdighetene må også komme til uttrykk skriftlig. Vi ser dessverre litt for ofte en kontrollrapport skrevet som et brev hvor det konkluderes med enten tommel opp eller avslag, uten at man helt forstår hvorfor. Vi mener at en rapport skal gi en fullstendig analyse og beskrivelse av prosjektet, slik at alle parter vet hvorfor man har kommet til konklusjonen. Slik kan man også diskutere eventuelle tiltak, ta riktige beslutninger og ha trygghet for at prosjektet er på riktig vei. Ikke bare stole på at kontrolløren selv har kontroll.

Det er også viktig at byggelånskontrolløren har evne til å ta aktive beslutninger skulle dette vise seg nødvendig. I et eksempel vi var borte i oppdaget vi at entreprenør ikke hadde kontroll og var på vei til å gå konkurs. Bygget var i et stadium der en stopp i byggeriet kunne få store konsekvenser, da taket ikke var på plass og således ikke «tørt». En stopp hadde med andre ord sannsynligvis forårsaket vannskade og at store deler av allerede oppsatt bygg måtte tas ned igjen. Ved å aktivt ta en rolle i oppføring av tak sørget man for å få tørt bygg, og således sørge for at verdier ikke gikk tapt.

Eksempelet over er heldigvis et unntak, men det viser at byggekontrolløren er og skal være en viktig ressurs. Vi tror at denne rollen bare blir mer og mer viktig, spesielt i dagens utfordrende marked. Med galopperende byggekostnader, vanskelig arbeidsmarked og usikkerhet om man klarer å få solgt prosjektet, er byggelånskontrollen blitt ekstremt viktig, med kostnadskontroll, kanskje alternative løsninger og tett oppfølging. Byggeprosjekter har aldri vært mer utfordrende.

Ta kontakt med Bjarki Reyr, Veridian Analyse AS på 919 02 788 for en uforpliktende prat om våre tjenester innen byggelånsoppfølging eller annen byggteknisk rådgivning.

Bjarki Reyr, Veridian Analyse AS