Å oppnå en klimanøytral byggesektor innen 2050 vil innebære at eiendomsbransjen må igjennom en omfattende omstilling.
Det har vært en del skriverier om de nye EU-kravene som kan gi en betydelig kostnadssmell for norske eiendomseiere.
Vedtak fra EU-Parlamentet den 14. mars 2023 tilknyttet direktiv om bygningers energiytelse, innebærer blant annet krav om at:
Endelig direktivtekst/lovtekst vil foreligge etter forhandlinger med Rådet.
Monumenter vil bli unntatt fra de nye reglene, og EU-land kan også vedta å unnta bygninger som er fredet på grunn av sin spesielle arkitektoniske eller historiske verdi, tekniske bygninger, bygninger som brukes midlertidig, samt kirker og religiøse steder. EU-land kan også unnta offentlige sosiale boliger der renoveringer vil føre til husleieøkninger som ikke kan kompenseres av besparelser på energiregningen. Videre vil fritidsboliger være unntatt og mindre bygninger.
EU-landene, og etter hvert EØS-landende skal selv lage en nasjonal plan/vedlikeholdsstrategi for oppgradering av bygningsmassen. Det er lagt til grunn at det etableres nasjonale støtteordninger ifbm. oppgradering av byggene, og hvor det er vektlagt at de mest sårbare husstandene må få bedre ordninger.
EUs klimamål til bygg medfører omfattende oppgradering av Norges bygningsmasse
I EU står bygninger for 40% av EUs energiforbruk og 36% av drivhusgassutslippene.
Nye krav er ledd i måloppnåelse om klimanøytralitet i byggesektoren innen 2050.
Kravene er også ledd i en bedre energi og sikkerhetspolitikk hvor EU gjør seg mindre avhengige av energileveranse fra Russland og eventuelt andre autoritære land. Energieffektivisering av bygg vil dessuten medføre lavere energikostnader, bedre innemiljø, men også stimulering av arbeidsplasser i bygge- og anleggsbransjen.
EUs klimamål er ambisiøse, men de nye kravene og de helhetlige konsekvensene av dette er ment til å bidra til et mer robust energisamfunn hvor belastning på infrastruktur reduseres, energiproduksjon diversifiseres og klimapåvirkningen reduseres. Samlet sett innebærer kravene dermed behov for en rekke lokale tiltak på eksisterende bygningsmasser, blant annet etablering av lokal energiproduksjon og energireduserende tiltak, som for eksempel ved utskifting av belysning til LED eller modernisering av infrastruktur.
Lokal energiproduksjon, hovedsakelig i form av solceller er blitt populær de siste årene med høye strømpriser, lavere priser på solcelleteknologi og således kort tilbakebetalingstid av investeringen.
De siste årene har tilbakebetalingstiden gått ned fra å være 18 år i mange prosjekter til å være på kun 4 år, noe som gjør slike tiltak vesentlig mer aktuelle i mange flere tilfeller.
Når man i tillegg til solcelleproduksjon tilfører batterilagring i bygningen kan man i tillegg spre belastningen på infrastrukturen, noe som gir besparelser for bruker som kan kjøpe strøm når den er billig, men er også samfunnsnyttig i form av redusert belastning på offentlig infrastruktur.
Bygg med lavest energiklasse får den høyeste regningen
Mens energieffektivisering av infrastruktur, etablering av solcelleanlegg og batterilagring ofte er tiltak som er svært kostnadseffektive, med relativt kort tilbakebetalingstid så vil dette ofte ikke være relevante løsninger på særlig de bygningene med de laveste energiklassene. Bygninger med energiklasse G er ofte konstruksjoner fra før 1950 tallet med naturlig ventilasjon og begrenset teknisk infrastruktur. Bygningene er som regel oppført med bygningsmaterialer med dårlig isoleringseffekt, noe som innebærer i mange tilfeller behov for etterisolering, utskifting av dører og vinduer, og etablering av energieffektiv infrastruktur. Disse tiltakene kan dermed være svært kostbare sett opp mot den faktiske energibesparelsen som oppnås. Det blir dermed viktigere å tenke smart rundt vedlikehold og analysere hvilke tiltak som bidrar til ønsket resultat over tid, slik at man forhindrer at man får en økonomisk smell når kravene blir implementert fullt ut.
Når energitiltak blir kostnadseffektive, er det naturlig at både utleier og leietaker deler regningen for investeringen – utleier bevarer eiendomsverdien, mens leietaker får reduserte felleskostnader. Det er ikke sikkert leietaker ønsker å bidra dersom tiltakene ikke er kostnadsbesparende. Det er uansett viktig at partene ved inngåelse av nye leiekontrakter, og ved reforhandlinger, har miljøinvesteringer i sin bevissthet, og det bør vurderes å innta reguleringer tilknyttet fremtidige investeringer på bygningsmassen. Kravene som kommer fra EU kommer raskt, og tiltakene som etter hvert vil bli pålagt vil innebære en stor kostnadsbyrde, selv om støtteordninger etter hvert kommer på plass.
Risiko for utleieforbud ved lav energiklasse kan bli en realitet
De nye EU kravene vil som utgangspunkt innebære en oppgraderingsplikt på eldre, og lite energieffektive eiendommer, noe som i verste fall vil følges opp med forbud mot utleie av eiendom som ikke oppnår en viss energiklasse. Hvordan vil slik regulering da påvirke forutsetninger som legges til grunn ved vurdering av markedsverdi.
Først og fremst vil de nye kravene tilsi store nye kostnader for gårdeier.
Tiltak som etterisolering og etablering av energieffektiv infrastruktur som et helhetlig tiltak vil sannsynligvis innebære en prosjektkostnad på mellom 5% og 30% av den totale eiendomsverdien, avhengig av bygningens alder, utforming og infrastruktur.
Videre vil investering i eldre bygg innebære større risiko, og således generelt sett bli vesentlig mindre attraktive, da som regel uttrykt i høyere avkastningskrav/risiko.
Vesentlig å implementere bærekraftstrategi
Med så store forventede konsekvenser så vil en strategisk tilnærming til kravene være vesentlig. Ved å implementere en helhetlig bærekraftstrategi i eiendommens vedlikeholdsplanlegging vil man kunne samordne og finne synergier mellom nødvendige tiltak, slik at den faktiske kostnaden blir redusert til et minimum og verdien av eiendommen i størst mulig grad blir beholdt. En helhetlig bærekraftstrategi vil etter vårt skjønn bli et konkurransefortrinn i verdiskapning innen eiendom.
Det vil bli et press i markedet når alle skal oppnå klimakravene som er satt. Man bør derfor allerede nå implementere en helhetlig bærekraftstrategi og plan for gjennomføring. Dette innebærer å definere målsetningen for eiendommen opp mot de nye kravene, foreta en teknisk gjennomgang av eksisterende bygningsmasse, og utarbeide en konkret tiltaksliste med plan for gjennomføring. En helhetlig bærekraftstrategi innebærer både juridisk, teknisk og økonomisk kompetanse.
Artikkelforfatterne er advokat og partner Karoline Røvik Zeiner i Brækhus Advokatfirma og Bjarki Reyr, leder for Byggteknisk avdeling i Veridian.
Veridian Analyse er spesialister på rådgivning innen nærings- og utviklingseiendom. Våre ansatte har både økonomisk og byggteknisk bakgrunn, som gjør at vi kan bistå med komplette analyser av eiendom, enten det er en vurdering av eiendommen slik den fremstår i dag «as-is», vurdering av eiendommens utviklingspotensial, eller en vurdering av eiendommen basert på spesielle premisser.
